Счетоводно отчитане на разходи при имоти в процес на изграждане

Не всички разходи, които се извършват при изграждане на недвижим имот влизат в състава на актива. Капитализирането на разходите се отразява счетоводно в раздел 2 – сметки за дълготрайни активи от сметкоплана, като разходите, които са извън актива се осчетоводяват в раздел 6 – сметки за разходи.

В някои случаи не може еднозначно да се определи дали конкретен разход влиза в актива или не, но винаги водещото е до каква степен извършеният разход има отношение към изграждания имот. Например разходът за една консултация с технически специалист във връзка с проекта за УПИ намира счетоводно отражение в изграждания актив, докато самият разход за счетоводно обслужване на фирмата, собственик на имота, който е обект на изграждане се осчетоводява като чист разход в раздел 6 от сметкоплана. Това е така, защото на практика всяка фирма има нужда и задължение да води счетоводна отчетност, независимо дали в момента строи недвижим имот или се занимава с търговия и т.н., т.е този вид разход няма никакво отношение към изграждания актив.    

Ето някои от по-важните разходи, за които има основание да бъдат в състава на актива:

 -        земя (терен)

 -        всички проектантски, консултантски, технически и други хонорари, свързани пряко с изграждането на обекта

-        строително – монтажни работи

-        финансови разходи (капитализиране на лихви по кредити)

-        държавни такси, свързани с проекта

-        юридически консултации, имащи отношение към проекта

-        такси по съгласуване на проекта с различни доставчици 

-        всички други разходи, пряко свързани с обекта

Към разходите, които не се „активират“ се отнасят, но не само:

-        данък недвижим имот и такса битов отпадък

-        маркетингови хонорари

-        счетоводно обслужване и одит

-        канцеларски материали и услуги

-        банкови разходи

-        други административни и оперативни разходи, които нямат връзка с изграждащото се недвижимо имущество

Важно е да се отбележи, че активът се изгражда до момента на издаване на разрешението за ползване. Всички разходи, възникнали след тази дата, независимо дали имат пряко отношение към обекта се осчетоводяват вече като чист разход.

В случаите, когато например сме изградили офис-сграда и тя е получила разрешение за ползване и съответно започваме да отдаваме сградата под наем, тогава за отделните наематели е възможно да се извършат допълнителни проектантски, строително-монтажни работи, както и други разходи, засягащи дадена офис единица, като тогава за обекта на съответния наемател може да се създаде актив, чиято амортизация да започне от месеца на наемане на помещението и да бъде с продължителност, равна на наемния срок съгласно договора за наем.

В СС 40 – Отчитане на инвестиционни имоти е дадено определение за тях – това са имоти / земя или сгради или части от сгради или и двете/, държани по-скоро за получаване на приходи от наеми или за увеличение стойността на капитала, както и за двете, отколкото за използване за производство или за оказване на услуги, за доставка на стоки и материали, за административни цели, за персонала или за продажба в рамките на икономическата дейност на предприятието.

От това определение можем да направим извода, че земята и сградите, които са класифицирани като инвестиционни имоти се държат от фирмите главно с идеята те да генерират доходи. Те се отчитат като дългосрочни финансови активи, като изключение правят изгражданите имоти, които счетоводно се отчитат по начина за ползваните в дейността имоти и разработваните имоти, които също се отчитат по начин, идентичен на начина за ползваните в дейността имоти, независимо дали предполагаемото им предназначение съответно разработване, може да е с цел да бъдат или да станат инвестиционни имоти. Класификацията на инвестиционните имоти е дадена в т.3.1 от СС 40.

В своята счетоводна политика фирмата трябва да посочи критериите за оценка и класификация на неделими части на имоти с различно предназначение, в случаите, когато даден имот има част, предназначена за получаване на приходи от наем и друга част с предназначение за ползване в дейността. В СС 40 са дадени някои примери, които могат да помогнат и да дадат насока в преценката за предназначението на даден имот.

За препоръчване е в спорни моменти при изграждането на актив при строеж, както и при колебание относно класификацията на имота, да се потърси счетоводна консултация, с цел да се избегнат евентуални бъдещи проблеми при ревизии и одит.

A company of the EXPERTS