Продажба на право на строеж

Когато се продава право на строеж преди сградата да е получила Акт 14 (фаза груб строеж) в миналото до 01.01.2012 г. се пораждаха известни проблеми пред предприемачите / инвеститорите,  които са възложили строежа на главен изпълнител и междувременно реализират продажби на правото на строеж към крайни клиенти.

Съгласно чл. 181 от Закона за устройството на територията, както и чл. 42, параграф 2 от Закона за данък върху добавената стойност до 01.01.2012г.  учредяването или прехвърлянето на правото на строеж преди фазата на груб строеж се считаше за освободена доставка до момента на завършване в груб строеж на сградата, като в правото на строеж не се включваха извършените строително-монтажни  работи. От друга страна съгл. Чл. 128 от Закона за данък върху добавената стойност правото на строеж не е съпътстваща доставка към сградата до фазата на груб строеж, т.е. налице бяха две отделни доставки – освободена / правото на строеж / и неосвободена, подлежаща на облагане с ДДС доставка / за извършените услуги по изграждане на сградата – строително – монтажни работи/.

Тогава се смяташе, че в месеца на продажбата на правото на строеж / преди фазата на груб строеж / за покупките от общ характер – административни разходи имаше основание да се упражни частичен данъчен кредит. Що се отнася до строително – монтажните работи, за които са получени фактури от Главния изпълнител, там има основание за пълен данъчен кредит, понеже те са отделни и засягат самото изграждането на сградата, която или части от нея се продават и се счита за неосвободена доставка.  

Чл. 42, параграф 2 от Закона за данък върху добавената стойност беше изменен с ДВ, бр. 99 от 2011 г. и е в сила от 01.01.2012 г., според който вече учредяването или прехвърлянето на правото на строеж се счита за освободена доставка до момента на издаване на разрешение за строеж за сградата, за която се учредява или прехвърля право на строеж.

В момента вече след издаване на разрешението за строеж, продажбата на право на строеж се облага с ДДС, защото вече не е освободена доставка.

Продажбата на право на строеж от страна на инвеститора е чиста печалба – 100 % приход и подлежи на облагане с 10 % корпоративен данък за съответната година.

Освен това земята остава в собственост на предприемача и той плаща данъци и такси за нея, като след излизане на разрешението за ползване той трябва да я прехвърли с нова оценка, допълнителни такси.

Съществува разбира се и голям риск за крайният потребител при покупка на “зелено“, който освен, че понася тежестта на данъка, може имотът му да не бъде построен или да не бъде завършен в срок. В повечето случаи договорът е така написан, че да бъде в услуга на предприемача/ строителя и да защитава неговите интереси. За потребителят е хубаво плащането да не бъде предварително, а на етапи, обвързани с фазите на строителство, като по възможност да се задържат част от парите след получаване на разрешение за ползване – това до някаква степен обвързва инвеститора и е също в негова полза да завърши обекта по план. Разбира се това е обект на взаимна договорка при подписване на договора.

След като се завърши обекта и крайният потребител подпише протокол, че приема съответният имот, съгласно изискванията за получаване на Акт 15, на практика клиентът е приел обекта и няма повече възможност за възражения към строителя. В този момент е препоръчително, ако не сте лице със строителни познания, да повикате специалист и в случай, че съществуват забележки, да се опитате да накарате инвеститора да си ги отстрани, защото след това ще е късно, а и на гаранциите едва ли може да се разчита. Инвеститорът е използвал примерно подизпълнители за различните части по сградата, като всеки от тях носи отговорност в своята област, а клиентът дори не ги познава тези фирми/ лица и при настъпване на необходимост от упражняване на гаранционни права обикновено вече дадените координати са вече неактуални или пък съответният подизпълнител има неполучени плащания от строителя/ инвеститора и не ви признава гаранцията.

И в двата случая – ако сте клиент или инвеститор трябва да потърсите правна и счетоводна консултация, преди да извършите покупката/ продажбата на право на строеж . Обикновено инвеститорите разполагат с необходимите експерти, които ги предпазват от евентуални бъдещи проблеми от данъчно, правно или счетоводно естество, но в повечето случаи при наличието на някакъв казус, те използват външни консултантски услуги и изискват експертно становище.

A company of the EXPERTS